J’ai eu la chance de participer à certaines des consultations menées dans le cadre de la première Stratégie nationale du logement (SNL) il y a dix ans. C’était passionnant : le gouvernement fédéral s’apprêtait à se relancer dans le logement communautaire hors marché[1] après une longue et difficile absence.

C’était un événement majeur, pour trois raisons :

1. Le gouvernement fédéral était de retour, avec un engagement significatif
2. Il s’agissait d’une stratégie sur dix ans, à une époque où nous n’étions pas habitués à obtenir des engagements à long terme de la part du gouvernement
3. Il s’agissait d’un engagement financier qui est passé de 50 milliards de dollars à plus de 100 milliards de dollars.

La Loi sur la Stratégie nationale du logement a également reconnu, pour la première fois, le droit au logement au Canada.

Nous savons que tout n’était pas parfait, mais cela restait tout de même un événement majeur.

La SCHL, en tant que chef de file du gouvernement fédéral pour la mise en œuvre de la SNL, ne disposait pas de la flexibilité ni des outils nécessaires pour mener à bien sa mission.

La plus importante enveloppe budgétaire, l’Initiative de financement de la construction de logements locatifs (aujourd’hui le Programme de prêts pour la construction d’appartements), a donné lieu à des résultats discutables en matière d’accessibilité financière.

Le logement des Autochtones en milieu urbain, rural et nordique a été reconnu comme une priorité lors des consultations sur la SNL, mais aucun financement spécifique n’a été engagé avant le budget 2023, et la majeure partie de ces fonds n’a toujours pas été versée aux collectivités.

Malgré ces lacunes (et je sais que vous pourriez en citer d’autres), il s’agit tout de même d’une avancée majeure. Mais la première version de la SNL arrive au terme de son cycle de vie. De nombreux programmes et des enveloppes budgétaires ont déjà pris fin. D’ici le 31 mars 2028, la plupart des engagements existants au titre de la SNL auront été menés à bien. Ce n’est pas loin.

Le gouvernement fédéral lancera bientôt des consultations officielles sur la deuxième version de la Stratégie nationale du logement : la SNL 2.0. En effet, il reçoit actuellement des recommandations de l’ACHRU et d’autres groupes intéressés.

 

Que devons-nous attendre de la SNL 2.0 ?

Tout d’abord, nous devons remédier à certains aspects qui faisaient défaut ou qui n’avaient pas été suffisamment mis en avant dans la version antérieure.

• L’absence de coordination intergouvernementale a constitué une faiblesse majeure dans la réponse du Canada à la crise du logement. Le gouvernement fédéral doit jouer un rôle moteur pour y remédier. La SNL 2.0 doit définir clairement le rôle attendu de chaque ordre de gouvernement : le gouvernement fédéral et ses organismes, notamment la SCHL et Maisons Canada ; les gouvernements provinciaux et territoriaux ; les municipalités ; ainsi que les Premières Nations et les gouvernements autochtones.
• Une concentration sur l’ensemble du système de logement. Le système de logement est interconnecté, des demeures valant plusieurs millions de dollars aux personnes vivant dans des campements, et la stratégie doit adopter une approche systémique délibérée.
  • Dans les deux ans qui ont suivi le lancement de la SNL, le gouvernement fédéral a mis en place de nouvelles initiatives. Certaines ont eu des conséquences imprévues, comme le programme d’aide aux premiers accédants qui a stimulé la demande et fait grimper les prix d’achat. D’autres ont été bien accueillies, mais auraient mérité d’être testées sur le terrain, à l’instar des cycles successifs de l’Initiative pour la création rapide de logements. Une stratégie est plus qu’un simple ensemble de programmes ; elle doit constituer un plan intégré.
  • Plus important encore, une approche systémique implique de passer d’une focalisation sur les bâtiments et les logements individuels à une focalisation sur le système qui construit, préserve et gère les logements. Le SNL 2.0 devrait inclure des outils qui renforcent les capacités et l’envergure du secteur (le Centre de transformation du logement communautaire figure en tête de notre liste), soutiennent la croissance au niveau du portefeuille et consolident les infrastructures du secteur du logement communautaire non marchand.
  • Nous devons abandonner la logique de l’offre dite « de ruissellement » et dépasser l’idée selon laquelle les problèmes d’accessibilité financière peuvent être résolus simplement en augmentant l’offre de logements coûteux. L’offre de logements est importante, mais les investissements publics devraient cibler les ménages qui ne sont pas suffisamment desservis par le marché privé. Cela signifie donner la priorité au logement communautaire pour les ménages à revenus modestes, faibles et très faibles.

Cibler les interventions publiques là où elles sont le plus nécessaires soutient également une approche fondée sur les droits. La SNL 2.0 devrait utiliser le cadre d’accessibilité financière basé sur les revenus de Maisons Canada pour expliquer clairement comment les investissements dans le logement soutiendront la réalisation progressive du droit au logement pour chaque tranche de revenus définie dans ce cadre. Bien que nous sachions que le développement du logement communautaire hors marché offre également des options aux ménages à revenus médians et modestes, cela revêt une importance particulière pour les ménages à faibles et très faibles revenus.

Nous devons plus que doubler la part des logements communautaires hors marché au cours de la prochaine Stratégie nationale du logement, pour passer de 4,5 % actuellement à au moins 9 %, tout en œuvrant à la réalisation d’un objectif à plus long terme de 20 %. Dans le cadre de cette croissance, nous devons également quadrupler l’offre de logements communautaires gérés par les Autochtones.

La SNL 2.0 et le budget fédéral de l’automne 2026 doivent également renforcer les éléments clés du système de logement existant :

1. Accords fédéraux-provinciaux et fédéraux-territoriaux: entre autres, les accords bilatéraux FPT financent 30 000 allocations canadiennes pour le logement, ainsi que la rénovation du parc immobilier existant. Les accords FPT constituent un engagement majeur de la SNL, et les gouvernements sont actuellement en pourparlers pour les renouveler et les prolonger. Voici donc ce que nous aimerions voir figurer dans les nouvelles versions :
   1. Prolongation et extension des Allocations canadiennes pour le logement: celles-ci peuvent devenir une source importante d’accessibilité accrue dans les nouveaux logements de la collectivité.
   2. Investissement significatif dans la préservation, la réparation et la rénovation des logements communautaires existants : le parc immobilier actuel est un mélange de logements hérités des gouvernements fédéral, provinciaux et fédéraux-provinciaux.

• Le financement de fonctionnement pour les logements supervisés, que ce soit du gouvernement fédéral ou des provinces, doit faire partie de la SNL 2.0. Il doit inclure un financement de fonctionnement et des services d’accompagnement globaux qui aident de nombreuses personnes à vivre de manière autonome. Nous savons que les investissements dans le logement permettent de réaliser des économies sur les coûts de santé et d’hospitalisation ; investissons donc les fonds destinés à la santé et aux services sociaux dans les logements supervisés afin d’obtenir de meilleurs bénéfices sociaux et économiques à long terme.

2. Recapitaliser Maisons Canada : La capitalisation « initiale » de 13 milliards de dollars pour MC est inférieure à l’engagement électoral libéral de 35 milliards de dollars. Le budget 2026 doit porter le total au niveau de l’engagement électoral de 2025 et garantir un calendrier stable, prévisible et prolongé pour le financement de MC.
3. Donner la priorité aux logements communautaires gérés par les Autochtones : les priorités absolues doivent venir en premier, et non en dernier. Nous nous réjouissons que l’engagement du budget 2023 de 4 milliards de dollars pour le logement des Autochtones en milieux urbain, rural et nordique soit enfin mis en œuvre, mais le travail n’est pas terminé. La SNL 2.0, ainsi que les engagements de financement qui y sont associés, doit accorder la priorité aux logements communautaires gérés par les Autochtones dès le départ, et non pas après coup, des années plus tard.
4. Vers un chez soi: la coordination locale autour des services de prise en charge et de prévention de l’itinérance est cruciale. Vers un chez-soi fournit des financements et des infrastructures pour soutenir cette coordination locale sur le terrain. Ce programme doit être renforcé et étendu.
5. Fonds d’accélération des logements: le FAL a été utilisé pour accélérer tous les projets de développement immobilier. Il a également servi à financer directement de nouveaux logements communautaires hors marché dans de nombreuses municipalités. Ce financement local permet parfois à de nouveaux projets d’atteindre le stade de la mise en chantier avant même que les fonds et financements fédéraux directs ne soient disponibles.
6. Fonds de transformation du secteur: nous devons plus que doubler l’offre de logements communautaires et viser une part de 20 % du parc immobilier canadien. Pour atteindre cet objectif ambitieux, nous devons renforcer considérablement les capacités du secteur dans toutes les régions du pays. Le Centre de transformation du logement communautaire est une ressource pilotée par le secteur lui-même, destinée à le transformer et à nous préparer à atteindre une part de marché de 20 %. Le financement actuel de la SNL prend fin en mars 2028, mais, à égalité de montant, le Centre a eu un impact plus important que des fonds bien plus importants gérés directement par des agences fédérales.

La SNL 2.0 permet de tirer parti de ce qui a fonctionné, de corriger ce qui n’a pas fonctionné et de mettre en pratique les leçons apprises au cours des huit dernières années. Le gouvernement fédéral doit être présent à la table des négociations et y rester. La crise du logement n’est pas apparue du jour au lendemain, et elle ne sera pas résolue du jour au lendemain. Mais un leadership fédéral soutenu est essentiel. Alors que les consultations débutent, soyons clairs sur nos priorités, ambitieux dans nos objectifs et prêts à collaborer pour mener à bien le travail.

 

[1] À l’époque, on ne parlait pas encore de « logement hors marché » ni même de « logement communautaire » : Qu’y a-t-il dans un nom ? L’essentiel, c’est d’agir. – Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine