Steve Pomeroy

Conseiller stratégique et professeur au Collectif canadien pour la recherche sur le logement (CCRL) Université McMaster

 

Lorsque Scotiabank Economics a annoncé en 2023 que le secteur du logement hors-marché au Canada ne représentait que la moitié de la moyenne de l’OCDE, cela a déclenché un tollé parmi les défenseurs du logement. Si le Canada veut rattraper ses pairs, nous devons doubler la part des logements qui sont permanents et abordables ; un « double-double » pour notre système de logement.

Cet objectif a depuis été adopté par le gouvernement Carney, qui s’est engagé à « doubler le rythme de construction de logements ; des logements sociaux et très abordables aux logements que la classe moyenne peut se permettre ». Cette ambition est louable. Mais pour la concrétiser, nous devons d’abord connaître la taille de ce que nous voulons doubler.

Une nouvelle analyse préparée pour l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine a examiné sept décennies de données afin d’estimer le nombre réel de logements hors-marchés au Canada. Ceux-ci comprennent les logements publics, coopératifs et sans but lucratif construits ou acquis dans le cadre de divers programmes fédéraux et provinciaux.

Les résultats révèlent une tendance qui donne à réfléchir. Le parc de logements hors-marchés du Canada a atteint un sommet légèrement supérieur à 5,2 % du total des logements en 1996. [Graphique 1 : La part décroissante des logements hors-marchés.] Depuis lors, même si l’offre totale de logements a augmenté, la part des logements hors-marchés a chuté à 4,54 % en 2024, une baisse relative qui a discrètement érodé les fondements de l’accessibilité financière.

Ce déclin n’est pas dû à une politique hostile, mais à une politique négligente. Après le retrait d’Ottawa du financement de nouveaux logements sociaux en 1993, la plupart des provinces ont également fait marche arrière. Un modeste retour du gouvernement fédéral a commencé en 2001, suivi de la Stratégie nationale du logement (SNL) de 2017. Pourtant, même avec ces initiatives, la production reste inférieure à ce qu’elle était autrefois.

Une grande partie du débat actuel sur le logement se concentre sur la « pénurie d’offres ». Mais précisons de quel type d’offre nous parlons. Au cours des cinq dernières années, les mises en chantier de logements locatifs spécialisés ont bondi à plus de 80 000 par an, ce qui représente un énorme bond par rapport à la moyenne annuelle de 20 000 dans les années 1990. Pourtant, la plupart de ces nouveaux logements locatifs arrivent sur le marché à des loyers supérieurs à 150 % du loyer moyen du marché.

C’est une bonne chose pour les investisseurs, mais pas pour le locataire moyen qui ne gagne que 62 000 dollars par an, ni pour les 1,5 million de ménages canadiens qui ont des besoins essentiels en matière de logement. En termes simples, le marché ne peut à lui seul garantir l’accessibilité financière. Lorsque les subventions publiques sont accordées à des promoteurs privés, l’accessibilité financière prend généralement fin après 20 ans. Ces logements finissent par atteindre les niveaux du marché, ce qui réduit le parc de logements abordables à long terme.

En revanche, le secteur hors-marché (organismes à but non lucratif, coopératives et fournisseurs de logements communautaires) maintient l’accessibilité financière des logements à perpétuité. Les logements appartiennent à des organisations animées par une mission, et non à des investisseurs à la recherche de gains spéculatifs. C’est cette partie du système de logement que le Canada doit développer de manière spectaculaire.

Doubler le parc actuel de logements hors-marchés au Canada – pour atteindre environ 1,5 million de logements – semble ambitieux, mais réalisable grâce à des efforts soutenus. Cela signifierait produire 750 000 logements hors-marchés supplémentaires, soit environ 50 000 par an pendant 15 ans.

Pour mettre cela en perspective, le Canada a construit 600 000 logements hors-marchés entre les années 1960 et 1990, avant même de disposer des outils financiers, des capacités institutionnelles ou des systèmes de données qui existent aujourd’hui.

Un objectif plus large est déjà en discussion au sein du secteur du logement communautaire. Le plan stratégique 2024-2028 du Centre de transformation du logement communautaire prévoit que les logements hors-marchés atteindront 20 % du parc total, ce qui correspond à peu près à la part des ménages ayant des besoins impérieux en matière de logement et à ceux qui occupent déjà des logements non commerciaux. Cela permettrait de tenir véritablement la promesse inscrite dans la Loi sur la stratégie nationale du logement : le droit à un logement adéquat pour toute la population canadienne.

Pour y parvenir, il faudra plus que de l’argent. Il faudra repenser la manière dont nous concevons, finançons et mettons en œuvre les programmes de logement. Les gouvernements fédéral et provinciaux doivent travailler dans le cadre d’un partenariat plus coordonné et plus collaboratif afin de :

• S’engager à fournir des sources de financement stables et pluriannuelles sur lesquelles les organisations communautaires peuvent s’appuyer pour planifier leurs activités.
• Simplifier la conception des programmes et s’éloigner des cycles de financement fragmentés et compétitifs.
• Donner la priorité à l’accessibilité permanente, en veillant à ce que les subventions créent des actifs durables plutôt que des fenêtres d’accessibilité limitées dans le temps.
• Tirer parti des terrains publics pour construire des logements sociaux à grande échelle, comme le font d’autres pays.

• Soutenir les stratégies d’acquisition qui permettent aux organisations à but non lucratif d’acheter des logements locatifs existants avant qu’ils ne soient perdus au profit d’investisseurs pour financiarisation.

Ces mesures permettraient au secteur hors-marché d’agir en tant que véritable partenaire, et non comme un simple participant, dans la réalisation des objectifs nationaux en matière de logement.

Développer le logement hors-marché n’est pas une œuvre de charité, mais une question d’infrastructure. Cela stabilise les ménages, réduit les coûts sociaux et jette les bases d’une croissance économique inclusive. D’autres pays de l’OCDE l’ont compris depuis longtemps. Le Canada peut en faire autant.

L’objectif d’un « double-double » dans le logement hors-marché n’est pas seulement un slogan accrocheur. C’est l’ampleur de la réponse nécessaire pour rétablir l’équilibre d’un système de logement qui s’est trop orienté vers la spéculation. Si nous pouvons mobiliser des ressources pour doubler l’offre sur le marché, nous pouvons faire de même pour les logements qui rendent le logement abordable pour toutes les personnes.

Voilà un double-double qui vaut la peine d’être commandé.

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