HPC Housing Investment Corporation: Une nouvelle façon de financer le logement abordable

24 Mar 2021

Image fourni par GEC Architecture

La HPC Housing Investment Corporation (HIC) a annoncé la semaine dernière qu’elle avait conclu sa deuxième série de financement, une étape importante pour cette entreprise de prêt relativement nouvelle dans le secteur du logement. Dans le cadre de son nouveau programme de prêts à la construction, HIC a pu obtenir 40 millions de dollars de financement à long terme pour le projet Londonderry de Capital Region Housing, qui prévoit la construction de 240 nouveaux logements abordables à Edmonton, en Alberta.

Que peut offrir exactement HIC aux fournisseurs de logements et comment cela fonctionne-t-il ? Nous avons posé quelques questions à Howie Wong, directeur général de la HIC, pour aller à l’essentiel et expliquer le financement de l’habitation. M. Wong sera également un panéliste au Congrès cette année. Pour en savoir plus, ne manquez pas l’atelier intitulé « Naviguer dans les relations de financement : Exemples de réussite d’offres de services innovantes ».

 

En quoi les outils de financement de la HIC diffèrent-ils de ce qui est actuellement disponible pour les fournisseurs de logements ?

La HIC a été créée dans le but d’éliminer les obstacles auxquels les fournisseurs de logements abordables se heurtent pour obtenir un financement à long terme et à faible coût pour des projets de dans leurs communautés. Traditionnellement, les fournisseurs de logements abordables qui cherchent à financer de nouvelles constructions n’ont accès qu’à des prêts hypothécaires à court terme qu’ils sont obligés de refinancer à plusieurs reprises pendant la durée de vie du projet. Dans ces scénarios, les fournisseurs assument un risque important sur les taux d’intérêt.

HIC cherche à éliminer ce risque en offrant un financement à long terme et à faible coût. Il s’agit d’hypothèques de 30 à 40 ans et plus qui correspondent à la durée de vie d’une nouvelle construction ou d’un réaménagement.

 

Qu’est-ce qui différencie la HIC des banques établies et des entreprises similaires ?

La HIC n’est pas une banque. Nous sommes un prêteur et un courtier en hypothèques qui se consacre spécifiquement au secteur canadien du logement abordable. Nous apportons nos connaissances en matière de logement et notre expertise financière pour aider les fournisseurs de logements à tirer parti de leurs actifs afin qu’ils puissent répondre aux besoins dans leurs communautés.

Notre modèle d’affaires est simple : nous mettons ensemble les besoins de financement du secteur en regroupant les projets de réaménagement de logements qui ont des échéances similaires. Nous devons obtenir une masse critique, généralement de l’ordre de 30 à 40 millions de dollars, afin de pouvoir emprunter sur les marchés financiers. Cela nous permet de négocier directement et d’obtenir des taux préférentiels sur des financements fixes à long terme que nous pouvons ensuite prêter à nouveau au secteur, un peu comme une hypothèque.

 

Pouvez-vous nous donner des exemples de projets financés par la HIC ?

Notre première série d’emprunts a été clôturée en février 2019 et était axée sur le financement hypothécaire post-construction. Ce financement est essentiellement un prêt hypothécaire à long terme à la fin de la phase de construction. Cette première série était évaluée à environ 33 millions de dollars pour des projets en Colombie-Britannique (Railyard Housing Cooperative, immeuble de 135 logements abordables) et en Alberta (Parkdale Housing Development Project qui a créé 136 logements pour des familles à revenu faible à modeste).

La semaine dernière, nous avons eu le plaisir d’annoncer la clôture de notre deuxième série, qui consistait en un nouveau programme de prêts à la construction. Grâce à une émission d’obligations sociales de 40 millions de dollars, nous avons été en mesure de fournir un financement pour le projet Londonderry de Capital Region Housing, qui verra la construction de 240 nouvelles maisons à Edmonton, en Alberta. HIC a fourni un prêt hypothécaire de 40 ans qui couvre à la fois les phases de construction et de post-construction à un taux fixe de 4,36 %. HIC a levé les fonds sur les marchés financiers par la vente de 40 millions de dollars d’obligations sociales à Canada Vie.

 

Qu’est-ce qu’une obligation sociale ?

Les obligations sociales sont une forme de dette qui permet aux investisseurs de contribuer à lever des fonds pour des projets ayant des résultats sociaux positifs. Selon S&P Global Ratings, « la croissance récente des émissions d’obligations sociales indique que la pandémie de COVID-19 n’a pas détourné l’attention des émetteurs ou des investisseurs du financement durable. Au contraire, l’intérêt semble s’accroître ».

Dans le cas du logement abordable, il est très facile de montrer l’impact positif. C’est donc un domaine qui intéresse particulièrement les investisseurs, ce qui nous donne un certain pouvoir de négociation. À HIC, notre rôle est de rapprocher le secteur du logement et les marchés financiers afin que nous puissions, en fin de compte, construire davantage de logements abordables dans tout le Canada.

 

Quels sont les défis auxquels la HIC est confrontée ?

Nous sommes une organisation relativement nouvelle, il y a donc beaucoup de travail qui se fait en coulisses pour mettre en place des phases de financement réussies. Il y a beaucoup d’acteurs et des partenariats doivent être établis, en incluant un mélange de subventions et de financements gouvernementaux nécessaires pour faire démarrer les projets. Ces partenariats sont essentiels, mais le nombre de personnes concernées fait que tout avance parfois un peu plus lentement que nous le souhaiterions.

La pandémie mondiale a aussi considérablement retardé nos plans l’année dernière, comme beaucoup d’organisations l’ont vécu. Elle a certainement rendu plus difficile l’alignement des projets, l’incertitude liée aux fermetures ayant un impact direct sur notre réserve de projets.

 

Quelles sont les prochaines étapes pour la HIC ?

Nous travaillons d’ores et déjà sur les prochaines phases de financement, pour un montant d’environ 256 millions de dollars au cours de l’année à venir. Une partie de cette somme sera consacrée au financement de prêts post-construction, mais nous espérons également voir davantage de projets de construction mixtes. Si vous êtes un fournisseur de logements et que vous avez un nouveau projet de logement abordable en préparation, nous voulons vous entendre. Visitez housinginvestment.ca pour plus de détails.

 

Howie Wong est directeur général de la Housing Services Corporation depuis 2013. Il siège également au conseil d’administration de plusieurs organisations de services financiers dédiées au secteur canadien du logement abordable : Encasa Financial Inc (un gestionnaire de fonds d’investissement), HPC Housing Investment Corporation (un prêteur et un courtier en hypothèques) et HSC Insurance.