Le gouvernement du Canada a fait un cadeau aux acteurs du logement à l’occasion de la Journée nationale de l’habitation : un peu plus d’informations sur la portée et le mandat de Maisons Canada.

Cette Journée marque près de trois décennies depuis que l’itinérance a été déclarée catastrophe nationale. Sans ironie, notons que cette catastrophe a été précipitée par le retrait du gouvernement fédéral du logement communautaire hors-marche. Si nous pouvons célébrer le retour du gouvernement fédéral à cette priorité sociale et économique, nous ne pouvons pas encore célébrer la fin de la catastrophe.

Maisons Canada (MC) est la toute dernière approche fédérale pour lutter contre la crise du logement et de l’itinérance. Le 22 novembre, le ministre du Logement a publié le cadre stratégique d’investissement pour MC. Voyons ce que cela signifie pour le logement communautaire hors-marche.

Conformément aux attentes et, comme l’a annoncé le gouvernement, MC va s’écarter des méthodes de construction bâtiment par bâtiment et adopter des « approches de portefeuille » et des « pipelines pluriannuels » de projets de logements abordables. Certains promoteurs immobiliers de logement communautaire hors-marche ont déjà la capacité de constituer un portefeuille de projets, d’autres non. Ceux qui n’en ont pas la capacité devraient envisager de regrouper leurs projets et de s’associer. Si MC reconnaît que « la taille des projets sera adaptée aux besoins des collectivités » et que « les projets pourront être de plus petite envergure dans les communautés rurales, nordiques ou autochtones », l’organisme encourage également activement les partenariats et les collaborations qui permettent d’accroître les capacités. Il invite également les provinces, les municipalités et les ONG à jouer un rôle d’agrégateurs.

Le gouvernement a clairement indiqué dès le départ que l’autre mandat complémentaire de MC consiste à industrialiser les « méthodes de construction modernes » (MCM) : les logements et les composants de logements préfabriqués. Le cadre de politique d’investissement met davantage l’accent sur la standardisation des conceptions, l’évolutivité et la reproductibilité. Il insiste sur le bois d’œuvre canadien, à la fois dans le cadre des MCM et dans le cadre de l’exigence « Achetez canadien ». Si l’on ajoute à cela l’exigence de matériaux de construction à faible teneur en carbone, le message est clair : pensez au bois et au bois massif.

Je trouve encourageant que MC incite les promoteurs à consulter le Catalogue de conception de logements de la SCHL, et j’espère que cela signifie également que MC soutiendra l’élargissement du catalogue à davantage de conceptions multirésidentielles. Si MC intervient pour promouvoir la reproductibilité et l’échelle, l’ajout de quelques immeubles d’appartements au catalogue sera certainement utile.

Le cadre de politique d’investissement ne contient pas beaucoup de détails sur les chiffres ; je m’attendais à plus d’informations sur les taux d’intérêt, les conditions de prêt et les niveaux de subvention. Nous n’avons pas obtenu ces informations, mais nous avons obtenu un engagement ferme sur les définitions de l’accessibilité basées sur le revenu.

Le cadre comprend un tableau illustratif indiquant les loyers maximaux abordables pour les ménages à revenu médian, modeste, faible et très faible, les revenus étant définis par rapport au revenu médian de la région ; le site Web présente un guide étape par étape sur son fonctionnement. Il est très similaire, mais pas identique, à l’outil d’évaluation des besoins en logement utilisé par le groupe Outil d’évaluation des besoins et des ressources en logement de l’Université de Colombie-Britannique. Les promoteurs qui sollicitent le soutien de MC doivent indiquer les groupes de revenus concernés par leur projet, et les projets seront évalués en fonction de « l’ampleur, la portée et la durée de l’accessibilité financière ».

Les mesures d’accessibilité financière basées sur le revenu ont été une recommandation fondamentale de l’ACHRU, et nous sommes heureux de les voir ici.

Lors du lancement de MC en septembre 2025, le premier ministre s’est engagé à consacrer 1 milliard de dollars spécifiquement au logement avec services de soutien et au logement de transition ; cela se reflète également dans le cadre. Il faut noter qu’il s’agit de capitaux et non de fonds de fonctionnement. MC indique clairement que les promoteurs doivent trouver des fonds de fonctionnement à long terme provenant d’autres sources pour les services de soutien complets. En effet, MC se concentre sur la construction, et non sur les services de soutien. Le cadre précise également très clairement que les soins de longue durée et les refuges ne sont pas admissibles.

Quelques autres remarques sur le champ d’application : l’accession à la propriété abordable dans la communauté est admissible ; l’acquisition est admissible dans le cadre du prochain Fonds canadien de protection des loyers, et l’acquisition-conversion au moyen de MC directement : les logements étudiants et les logements pour personnes âgées sont admissibles, ce qui fait écho aux priorités du programme électoral libéral ; les logements coopératifs sont également admissibles.

Le cadre mentionne à plusieurs reprises le logement autochtone par l’intermédiaire des gouvernements autochtones et des « fournisseurs de logement autochtone et des organisations autochtones urbaines ». Cela implique une reconnaissance importante des organisations de logement communautaire autochtones, des centres d’amitié et des ONG autochtones urbaines qui offrent des logements sans barrières juridictionnelles, complétant ainsi les logements offerts par le moyen d’approches fondées sur les distinctions.

MC s’engage à ouvrir un portail de candidature dans les prochaines semaines, qui pourrait fournir plus de détails sur les financements disponibles. En attendant, l’organisme est ouvert aux propositions via une adresse courriel générale.

Les promoteurs de logement communautaire qui ont investi des centaines de milliers de dollars pour que leurs projets soient prêts à démarrer suivent de près la transition entre la SCHL et MC.

La SCHL a récemment mis à jour la page Web consacrée au Fonds pour le logement abordable, qui était jusqu’à présent le programme phare du gouvernement pour la construction de logement communautaire hors-marche. Elle indique désormais :

« La demande de financement est très concurrentielle. La priorité sera accordée aux projets déjà en cours et aux promoteurs de projets prêts à être mis en œuvre. Une fois le budget entièrement alloué, le portail de candidature sera fermé. À ce moment-là, les organismes pourront être redirigés vers Maisons Canada pour explorer les possibilités de financement. »

Une note similaire figure dans le cadre stratégique d’investissement de MC :

« Pendant cette période de transition, MC et la SCHL travaillent en étroite collaboration pour s’assurer que les propositions ou les projets soumis par l’intermédiaire du FLA de la SCHL soient également pris en considération pour un financement par MC. L’objectif est d’identifier le mécanisme de financement le plus approprié pour chaque projet, en veillant à ce que les investissements fédéraux soient déployés efficacement et adaptés à l’ampleur et à la nature des solutions de logement proposées. »

Cette transition a été une priorité pour l’ACHRU, et les responsables gouvernementaux nous ont assuré qu’ils partageaient notre objectif d’une transition harmonieuse et sans heurts. Pour que le secteur du logement communautaire hors-marche évite les heurts, nous devons immédiatement aligner nos projets sur les priorités de MC, même si nous faisons une demande auprès du FLA.

Le cadre stratégique d’investissement de MC apporte des éclaircissements très appréciés sur l’orientation de cette nouvelle agence fédérale, et l’ACHRU se réjouit particulièrement de l’accent clairement mis sur le logement communautaire hors-marche.

Quelques points demeurent à clarifier, ce qui, nous l’espérons, arrivera bientôt :

1. L’éventail des possibilités de financement et de subventions offert par MC. Lorsque les promoteurs immobiliers de logement communautaire hors-marche établissent leurs budgets prévisionnels, ils ont besoin de connaître les hypothèses qu’ils peuvent retenir pour les prêts et les contributions. MC sera-t-il subordonné à d’autres prêteurs ? Quels fonds propres MC reconnaîtra-t-il ? MC offre-t-il exclusivement des crédits à long terme, ou propose-t-il également d’autres options de prêt ?
2. Le renforcement des capacités. Pour remplir son mandat, qui consiste à « créer les conditions propices à un secteur du logement hors-marche à forte capacité, axé sur la croissance et capable de s’adapter », MC doit investir dans les capacités du secteur en recapitalisant le Centre de transformation du logement communautaire, en investissant dans la professionnalisation par l’intermédiaire du Chartered Institute of Housing Canada et en garantissant des moyens aux organisations à but non lucratif dirigées par des Autochtones et d’autres groupes défavorisés.
3. Exploitation et location. MC et la Société immobilière du Canada ont publié des demandes de qualifications pour des entrepreneurs en conception-construction à Ottawa, Winnipeg, Edmonton et Toronto, et d’autres suivront. Le modèle présumé est celui de MC en tant que promoteur et propriétaire, louant des propriétés à des exploitants à but non lucratif. Ces exploitants devraient être présents dès le départ de la conception et MC devrait leur expliquer ce qu’ils peuvent attendre de ce modèle.
4. Objectifs axés sur les résultats. MC devrait adopter :
   1. un calendrier pour mettre fin à l’itinérance et réduire les besoins fondamentaux en matière de logement,
   2. des cibles visant à augmenter rapidement l’offre de logements communautaires destinés aux Autochtones et gérés par les Autochtones,
   3. des objectifs visant à accroître la proportion de logements communautaires hors-marches, y compris les logements avec services de soutien.

Construire des logements est difficile. Construire Maisons Canada est également difficile. Le secteur du logement communautaire hors-marche possède des décennies d’expertise et de savoir-faire, et est prêt à travailler avec MC pour trouver les modèles appropriés afin de se développer rapidement et efficacement. Les intervenants du logement sont prêts à relever le défi.