Auteur invité : Stephen Bennett, directeur général, Affordable Housing Societies 

Présenté le 30 avril 2025 au Congrès national de l’ACHRU sur le logement et l’itinérance qui s’est tenu à Saskatoon. 

Le secteur du logement au Canada est en transition. La demande de logements abordables continue d’augmenter, mais les fondements financiers qui ont soutenu une grande partie du secteur du logement communautaire sont en train de changer. Les subventions gouvernementales de longue date diminuent, les accords d’exploitation arrivent à échéance et les fournisseurs de logements sont confrontés à un double défi : augmenter l’offre tout en préservant le caractère abordable de leur portefeuille existant. 

Lors d’une récente présentation, Stephen Bennett, directeur général d’Affordable Housing Societies (AHS), a présenté une étude de cas pratique sur la manière dont un fournisseur fait face à ces pressions. Le parcours d’AHS démontre qu’avec des stratégies audacieuses et des innovations politiques, les organismes de logement peuvent rester animés par leur mission tout en s’adaptant à un environnement changeant. 

L’évolution du contexte politique 

Pendant des décennies, l’AHS a fonctionné selon le modèle du loyer fixé en fonction du revenu, les loyers correspondant à environ 30 % du revenu des ménages et les subventions gouvernementales comblant le déficit financier. En 2015, 92,5 % du budget de l’AHS était financé par la province de la Colombie-Britannique par l’intermédiaire de BC Housing. Aujourd’hui, ce chiffre est tombé à 72 % et devrait chuter à seulement 55 % d’ici 2030.

Cette tendance reflète une réalité plus large à travers le Canada : les fournisseurs de logements communautaires ne peuvent pas compter indéfiniment sur les subventions directes du gouvernement. De nouveaux modèles de financement et d’exploitation sont nécessaires pour assurer à la fois la croissance et la viabilité à long terme. 

Une croissance stratégique dans un environnement difficile 

Pour répondre au mandat du conseil d’administration de 5 000 logements d’ici 2030, l’AHS a adopté un ensemble de stratégies de croissance conçues pour diversifier les financements et tirer parti des partenariats : 

• Mobilisation des actifs : En vendant son siège social et en refinançant six propriétés, AHS a débloqué 38 millions de dollars de capital à réinvestir. 

• Partenariats avec le secteur privé : Reconnaissant que les promoteurs peuvent réaliser à la fois des bénéfices et le bien public, l’AHS a cherché à collaborer. Sa première lettre d’intention avec un promoteur en 2020 s’est depuis transformée en partenariats permettant la livraison de 452 nouveaux logements. 

• Programmes gouvernementaux et acquisitions : En répondant activement aux appels d’offres provinciaux et en saisissant les occasions d’acquisition, l’AHS aura livré 1 291 nouveaux logements entre 2019 et 2027, et d’autres sont en cours d’élaboration. 

Notons que 577 de ces nouveaux logements seront des logements du marché ou des logements abordables, générant un flux de trésorerie positif de 1,7 million de dollars par an qui est réinvesti dans le pipeline de développement. 

Renouvellement opérationnel pour une durabilité à long terme 

La croissance n’est que la moitié de l’équation. Pour garantir la viabilité de ses logements, l’AHS a introduit des réformes opérationnelles : 

• Rééquilibrer l’accessibilité : Jusqu’à 40 % des unités passeront à des loyers abordables au moment du renouvellement (sans impact sur les locataires actuels). Les nouveaux développements introduiront des logements avec un loyer en fonction du revenu pour compenser ce changement. 

• Réinvestissement dans la conservation du parc : L’AHS consacre désormais 25 % des excédents des nouveaux projets à un fonds de rénovation destiné à préserver le parc de logements plus anciens. 

 

Cette double approche garantit que la croissance ne se fait pas au détriment de la durabilité à long terme ou de l’accessibilité des locataires. 

Leçons politiques pour le Canada 

Cette expérience met en évidence plusieurs leçons pour la politique et la pratique du logement au Canada : 

1. La diversification des revenus est essentielle - Les fournisseurs de logements doivent combiner les logements avec des loyers en fonction des revenus, les logements à bas prix et les logements du marché pour stabiliser leurs opérations tout en continuant à servir les personnes qui en ont le plus besoin. 

1. Les partenariats accélèrent l’exécution - Un engagement constructif avec le secteur privé peut débloquer de nouvelles offres plus rapidement, à condition que les objectifs d’accessibilité restent centraux. 

1. La gestion des actifs est un outil politique - L’utilisation des propriétés existantes pour financer une nouvelle croissance, tout en réservant des revenus aux rénovations, garantit à la fois le maintien en bon état et l’expansion. 

1. Mission et adaptation peuvent coexister - Protéger les locataires actuels tout en modernisant les modèles financiers montre que l’objectif social et la viabilité financière ne s’excluent pas mutuellement. 

Conclusion 

Comme l’a fait remarquer Stephen Bennett, « le meilleur prédicteur d’un échec futur est la dépendance à l’égard d’un succès passé ». Pour les fournisseurs de logements communautaires à travers le Canada, l’impératif est clair : s’adapter, innover et renforcer la résilience. 

De la croissance au maintien en état, la voie à suivre exige que les organismes, et les gouvernements adoptent de nouveaux modèles de financement, de partenariat et de réinvestissement. Ce n’est qu’à cette condition que nous pourrons garantir que les logements abordables resteront à la fois durables et en croissance dans les années à venir.