Le gouvernement fédéral vient de publier son budget 2025 intitulé « Un Canada fort ». Il a présenté ce budget comme un « changement de génération » visant à préparer le Canada et sa population à un monde en rapide évolution. Vous avez probablement déjà vu les gros titres : le budget propose un déficit de 78,3 milliards de dollars et prévoit de « dépenser moins pour investir plus ».

Nous avons décrit ce que ce budget signifie pour le logement communautaire, mais nous avons encore quelques questions à poser.

 

Que prévoit le budget 2025 pour le logement ?

Le gouvernement fédéral affirme clairement que l’un de ses principaux objectifs est de « stimuler » la construction de logements. Il cite les estimations de la Société canadienne d’hypothèques et de logement selon lesquelles, pour rétablir l’accessibilité au niveau de 2019, la construction de logements doit presque doubler, soit entre 430 000 et 480 000 logements par an. Ces estimations reposent sur l’hypothèse que la surabondance de logements sur le marché conduira à une plus grande accessibilité.

Pour ce faire, le gouvernement propose un plan de 25 milliards de dollars pour le logement. Ce qui est déroutant, c’est que ces 25 milliards ne correspondent pas à ce que le gouvernement prévoit de dépenser, mais plutôt aux coûts de ces programmes pour le gouvernement. Nous y reviendrons plus tard.

Pour l’instant, concentrons-nous sur l’idée de « stimuler » la construction de logements pour atteindre 430 000 à 480 000 mises en chantier par an. Nous savons que, pour créer des logements véritablement abordables, nous devons doubler la part des logements communautaires hors marché dans notre parc immobilier total au cours des dix prochaines années et viser 20 % du parc immobilier à long terme. Pour y parvenir, au moins 25 % de tous les logements mis en chantier au cours de la prochaine décennie devront être des logements communautaires non marchands ; d’ici 2035, nous devrons atteindre au moins 107 500 mises en chantier de logements communautaires non marchands par an. Cela nécessitera donc un plan et un engagement très audacieux de la part de ce gouvernement.

 

Au sujet de Maisons Canada

Le lancement de Maisons Canada est au cœur des projets du gouvernement en matière de logement. Le gouvernement a réaffirmé, et c’est essentiel, que « Maisons Canada se concentrera principalement sur les logements non marchands ». Il cherchera à changer la façon dont nous construisons des logements au Canada en favorisant le déploiement et l’exploitation de « méthodes modernes de construction » afin de construire plus rapidement et plus efficacement.

À quoi cela ressemblera-t-il ? Les détails sont à venir, mais le gouvernement a prévu un investissement initial de 13 milliards de dollars sur cinq ans, répartis de la manière suivante :

À ce stade, vous vous dites peut-être « mais attendez, je croyais qu’ils disaient qu’ils allaient investir 7 milliards de dollars dans Maisons Canada. D’où viennent les 13 milliards de dollars ? » Pour autant que nous puissions en juger, la différence réside dans la manière dont le gouvernement comptabilise ses dépenses et non ce qu’elles vont réellement lui coûter. Restez avec moi, car nous allons parler du cadre fiscal.

Dans certains cas, lorsque le gouvernement dépense de l’argent pour des éléments tels que des subventions, il doit rendre compte de chaque dollar dépensé dans le cadre fiscal, ce qui signifie qu’un dollar lui coûte un dollar. Cependant, lorsque le gouvernement fait des actions comme émettre des prêts, il ne doit pas comptabiliser chaque dollar qu’il envoie comme un dollar de coût pour lui. Au lieu de cela, il ne doit tenir compte que des frais administratifs liés à l’émission de ces prêts et d’un calcul du risque de non-remboursement. Il se peut donc que le prêt d’un dollar ne lui coûte en réalité que 25 cents.

Ces ratios sont hypothétiques, mais ils illustrent la différence entre les 7 milliards de dollars que Maisons Canada va coûter au gouvernement du Canada et les 13 milliards de dollars qu’il compte dépenser. Nous travaillons avec des représentants du gouvernement pour confirmer que notre interprétation est juste et pour déterminer si les dépenses liées à la construction de logements au Canada sont des prêts ou des subventions. Cette différence aura un impact important sur la quantité de logements que le gouvernement pourra construire par l’intermédiaire de cette agence et sur les niveaux d’accessibilité.

L’échelle est importante. Si Maisons Canada pouvait dépenser ces 13 milliards de dollars d’une manière similaire au Fonds pour le logement abordable, cela se traduirait par la construction d’environ 40 000 nouveaux logements au cours des cinq prochaines années. C’est toutefois encore loin des 107 500 mises en chantier annuelles de logements communautaires dont nous aurions besoin pour atteindre les objectifs du gouvernement.

Quelques points positifs : tout d’abord, l’engagement selon lequel le programme « Maisons Canada » concernera principalement des logements non marchands est important. Deuxièmement, l’engagement précoce d’un milliard de dollars pour les logements de soutien et de transition est une étape positive ; pour vraiment nous attaquer au problème des sans-abri, nous avons besoin en effet de beaucoup plus de logements de soutien et de transition. Troisièmement, l’engagement continu en faveur du Fonds de protection des loyers est une bonne chose. Le déploiement de ce programme, dirigé par le secteur et géré par une tierce partie, nous permettra d’augmenter rapidement et efficacement la part des logements communautaires hors marché en soutenant l’acquisition de logements locatifs privés existants. C’est le moyen le plus rapide et le moins coûteux d’augmenter l’offre de logements communautaires et d’assurer la sécurité d’occupation et la stabilité des loyers pour les personnes qui y vivent.

Le plus important maintenant pour le gouvernement du Canada et Maisons Canada est d’adopter des objectifs clairs et orientés vers les résultats qu’ils espèrent réaliser. Combien de logements non marchands Maisons Canada produira-t-il ? À quels niveaux d’accessibilité ? Et comment cela s’inscrit-il dans l’objectif de doubler le nombre total de mises en chantier ?

 

Promesses de logement pour les Autochtones

Le budget 2025 recycle une fois de plus les promesses de soutien au logement pour les Premières Nations dans les réserves, les Inuits et les communautés métisses, y compris les 2,8 milliards de dollars de fonds non alloués annoncés pour la première fois dans le budget 2023. Ce montant est demeuré inactif pendant près de deux ans lors d’un processus d’appel d’offres bâclé. Le fait que ces fonds ne soient toujours pas débloqués est un autre exemple de l’inaction du gouvernement fédéral face à une crise qu’il reconnaît, mais qu’il n’a pas encore résolue.

Malgré l’importance des partenariats en matière de logement avec les gouvernements des Premières Nations, des Métis et des Inuits, le gouvernement fédéral continue d’ignorer les besoins urgents des quelque 80 % d’autochtones qui vivent dans les zones urbaines, rurales et nordiques. De nombreux Autochtones ont été déplacés ou dépossédés par la colonisation, mais demeurent toujours exclus par les politiques fondées sur des distinctions qui limitent le financement des gouvernements. Plus de la moitié (57 %) des ménages autochtones vivent dans de grands centres urbains, et un locataire autochtone sur trois est confronté à un besoin impérieux de logement, preuve flagrante d’un cadre politique qui néglige la majorité de cette population.

Pour résoudre cette crise, le gouvernement fédéral doit aller au-delà du financement basé sur les distinctions. Il doit adopter une approche sans distinction, basée sur les services, à l’égard des communautés urbaines, rurales et nordiques (URN), dont les membres risquent de passer à travers les mailles du filet. Les fournisseurs de logements et de services dirigés par des Autochtones dans ces régions ont prouvé qu’ils pouvaient offrir des solutions de logement culturellement sûres, efficaces et à fort impact. Ces organisations sont prêtes à agir, mais elles attendent toujours que le gouvernement fédéral débloque les fonds qui leur sont destinés et qui tardent à venir.

Les documents gouvernementaux continuent de confondre les organisations pour les Autochtones, par les Autochtones et les gouvernements autochtones, en laissant entendre que les logements URN ne peuvent être développés et administrés que par des entités fondées sur des distinctions (qui effectuent également un travail significatif dans les communautés URN). Cette façon de voir les choses ne tient pas compte du leadership et de l’expertise des centres d’amitié, du NICHI et des fournisseurs de logements autochtones qui proposent depuis longtemps des solutions efficaces pour les Autochtones, par les Autochtones, au sein de leurs communautés.

Si le gouvernement fédéral veut vraiment s’attaquer à l’instabilité du logement et à l’itinérance, le financement doit aller directement aux fournisseurs de logements autochtones urbains et ne pas être pris au piège de la bureaucratie ou des filtres fondés sur les distinctions. Maisons Canada devrait consacrer au moins 20 % de ses ressources au logement pour les Autochtones, par les Autochtones dans les contextes urbains, ruraux et nordiques, et étendre ses partenariats au-delà des gouvernements autochtones, pour inclure les centres d’amitié, NICHI et les fournisseurs de logements dirigés par des Autochtones.

 

Qu’en est-il de l’argent que le gouvernement s’est déjà engagé à dépenser ?

Dans son plan de 25 milliards de dollars pour le logement, le gouvernement a inclus 16 milliards de dollars qu’il s’est déjà engagé à dépenser dans le cadre de programmes antérieurs. Il s’agit de programmes tels que le Fonds pour le logement abordable, le Fonds d’accélération pour le logement et le Programme de prêts pour la construction d’appartements. Il est essentiel de poursuivre l’engagement en faveur de ces programmes. En particulier, le Fonds pour le logement abordable, principale source de financement fédéral pour les logements non marchands, doit conserver ses ressources et rester actif jusqu’à ce que le programme Maisons Canada soit pleinement opérationnel.

En septembre de cette année, le gouvernement fédéral a annoncé un supplément de 1,5 milliard de dollars pour le Fonds pour le logement abordable, ce qui contribuera à garantir la réalisation d’un plus grand nombre de projets. Cependant, ce financement pourrait ne pas durer jusqu’en 2026. Le gouvernement doit donc clairement définir un plan pour maintenir le pipeline de développement de logements communautaires pendant cette phase de transition.

Autres annonces relatives au logement dans le budget 2025

Qu’en est-il des autres initiatives liées au logement figurant dans le budget de cette année ? Voici une liste succincte de chacune, dont beaucoup méritent un examen approfondi.

• Un engagement a été pris en faveur d’un fonds d’infrastructure de 51 milliards de dollars intitulé « Renforcer les collectivités » qui, avec beaucoup d’autres choses, peut soutenir le développement d’une infrastructure « propice au logement ».
  • Une partie de ce fonds sera dépensée, par l’intermédiaire d’un volet provincial et territorial, pour lequel le gouvernement fédéral prévoit d’exiger, le cas échéant, une réduction des redevances d’aménagement qui permettrait la construction de plus de logements.
• Le gouvernement du Canada supprimera la TPS pour les premiers acheteurs de logements neufs d’une valeur inférieure ou égale à 1 million de dollars et réduira la TPS sur les logements neufs d’une valeur comprise entre 1 million et 1,5 million de dollars.
• Le gouvernement donnera également un montant supplémentaire unique de la prestation canadienne d’invalidité de 150 $ pour chaque certification ou renouvellement de certification du crédit d’impôt pour personnes handicapées. Cette mesure contribuera à réduire les coûts liés à la demande de cette prestation et, espérons-le, permettra dès le début à un plus grand nombre de personnes d’y avoir accès.
• Le budget 2025 engage également le gouvernement à relever le plafond annuel d’émission des obligations hypothécaires du Canada (OHC) de 60 à 80 milliards de dollars. Cette augmentation s’appliquera exclusivement aux logements collectifs et pourrait améliorer l’accès des prêteurs à un financement hypothécaire rentable.
• Le gouvernement a également annoncé son intention de supprimer la taxe sur les logements sous-utilisés à partir de l’année civile 2025.

 

Qu’est-ce qui manque ?

Ce qui n’a pas été clairement identifié dans ce budget, c’est la façon dont le gouvernement prévoit de traiter les aides fédérales au loyer et les programmes cruciaux, comme Vers un chez-soi.

Les suppléments fédéraux au loyer, tels que la Prestation canadienne pour le logement et la phase 2 de l’Initiative fédérale en matière de logement communautaire, fournissent des subventions directes au logement à plus de 300 000 ménages. Ces programmes prendront fin en 2028. Le gouvernement devrait s’engager à les prolonger pour protéger ces ménages.

Enfin, le programme « Vers un chez-soi » est un élément important de notre lutte contre l’itinérance au Canada. Tout comme les subventions fédérales au loyer, ce programme doit prendre fin en 2028 ; le gouvernement doit rapidement préciser ses intentions quant à la manière dont il compte prolonger ce financement.

Nous continuons à travailler avec le gouvernement fédéral pour obtenir des réponses aux questions ci-dessus et pour nous assurer que Maisons Canada fonctionne pour et avec les fournisseurs de logements communautaires. Surveillez nos réseaux de médias sociaux et assurez-vous d’être abonné à notre bulletin d’information Flash pour rester informé.