La Stratégie nationale du logement (SNL) de 2017 présentait une lacune importante : les acquisitions. Alors qu’elle mettait fortement l’accent sur l’augmentation de l’offre de logements neufs, le Canada perdait des logements locatifs abordables sur le marché privé à un rythme bien plus rapide que ne pouvaient les remplacer les programmes fédéraux.

Steve Pomeroy a minutieusement documenté cette perte (2020, 2021, 2024). À l’échelle nationale, ses recherches ont révélé que nous perdions onze logements locatifs abordables sur le marché privé pour chaque nouveau logement abordable construit grâce à l’aide fédérale.

Pourtant, malgré ces preuves, l’acquisition et la préservation des logements locatifs abordables menacés ont été largement exclues des programmes de la SNL.

Je me souviens d’une conversation que j’ai eue il y a plus de trois ans avec un secrétaire parlementaire fédéral chargé du logement, au cours de laquelle j’essayais de plaider en faveur des acquisitions : un soutien financier aux organismes sans but lucratif pour qu’ils achètent des logements locatifs existants, stabilisent les loyers et protègent les baux. Sa réponse était marquée par une véritable perplexité : « Mais cela ne crée pas de nouveaux logements, alors pourquoi le ferions-nous ? »

La SNL était imprégnée de l’idée que seule la création de nouveaux logements comptait. Ce n’est pas le cas. Construire davantage de logements est essentiel, mais il l’est tout autant de préserver les logements abordables dont nous disposons déjà. En fin de compte, ce qui importe n’est pas seulement le nombre de logements dont nous disposons, mais le type de logement, et surtout, s’ils restent abordables pour les personnes qui en ont besoin.

Il n’y a pas si longtemps, à l’époque de l’Initiative pour le logement abordable et du Programme de logement abordable qui ont précédé la SNL, le financement fédéral était plus souple. Ces mêmes programmes pouvaient soutenir à la fois la construction de nouveaux logements et l’acquisition de propriétés existantes. Bien que la SNL ait représenté un important pas en avant à bien des égards, sur cette question particulière, elle a constitué un pas en arrière.

C’est pourquoi l’engagement fédéral envers la création d’un Fonds canadien de protection des loyers au printemps 2024 a constitué une si bonne nouvelle. Il représentait non seulement une nouvelle possibilité de financement, mais aussi l’occasion de changer notre façon d’envisager l’offre de logements : aller au-delà du « l’offre, l’offre, l’offre » pour nous concentrer sur les bons types d’offre, à des niveaux d’accessibilité financière adéquats.

Je souhaite raconter, de mon propre point de vue, comment nous en sommes arrivés là.

Les arguments en faveur des acquisitions

Avant de me joindre à l’ACHRU en janvier 2023, j’ai travaillé à la mise sur pied de l’Ottawa Community Land Trust (OCLT), un projet que j’avais lancé des années plus tôt alors que je travaillais à la Centretown Citizens Ottawa Corporation (CCOC).

La mission de l’OCLT repose entièrement sur les acquisitions et la préservation de l’accessibilité au logement abordable. À la CCOC, où j’ai occupé le poste de directeur général pendant 12 ans, près de la moitié du portefeuille de l’organisme, qui comptait plus de 50 propriétés, provenait d’acquisitions.

Je savais par expérience que l’acquisition était une stratégie viable et nécessaire pour le logement sans but lucratif, parallèlement à la construction neuve.

Lorsque j’ai rejoint l’ACHRU, j’étais ravi d’avoir pour mandat de plaider en faveur d’un programme fédéral d’acquisition.

L’ACHRU n’était pas la seule. Steve Pomeroy, un chercheur respecté fréquemment consulté par les décideurs fédéraux, plaidait déjà avec force en faveur d’une stratégie nationale d’acquisition (rapport de 2020). Le programme d’acquisition de logements collectifs (MURA) de Toronto était entré en vigueur en 2022, aidant les organismes sans but lucratif à acquérir des immeubles locatifs existants et soutenant un mouvement croissant de fiducies foncières communautaires. La Colombie-Britannique a lancé son Fonds provincial de protection des loyers au début de 2023, démontrant ainsi le potentiel d’un modèle piloté par le secteur.

Des fondations privées novatrices, dont la Hamilton Community Foundation, investissaient déjà leurs fonds de dotation dans l’acquisition de logements et étaient impatientes d’étendre cette initiative à l’échelle nationale. Le groupe de recherche Outils d’évaluation des besoins et des ressources en logement (HART) de l’Université de la Colombie-Britannique (UCB) avait également mis au point un excellent outil d’acquisition immobilière.

Malgré ce consensus grandissant au sein du secteur du logement communautaire, les messages dominants du gouvernement fédéral, « construire, construire, construire » et « offre, offre, offre », demeuraient un obstacle.

En 2023, l’ACHRU a réuni un groupe de travail composé d’organismes et de particuliers prêts à plaider en faveur d’un fonds national d’acquisition et à en définir les contours. Notre proposition portait sur un fonds dirigé et géré par le secteur du logement communautaire, combinant des investissements fédéraux sous forme de prêts à faible taux d’intérêt et de subventions.

Nous savions que les acquisitions pouvaient être moins coûteuses pour les deniers publics que la construction neuve et qu’elles pouvaient garantir un logement abordable à long terme beaucoup plus rapidement.

Nous savions également ce qui se passait lorsque des immeubles d’appartements plus anciens changeaient de mains sur le marché privé : les locataires pouvaient être confrontés à des « rénovictions », à des hausses rapides de loyer et à la perte de logements qu’ils pouvaient se payer.

Dès le départ, nous étions convaincus que le fonds devait accorder la priorité aux acquisitions menées par des Autochtones. Même si la transition des propriétés vers les populations de locataires visées prend du temps, les acquisitions peuvent aider les fournisseurs de logements autochtones à constituer leur portefeuille d’actifs et à renforcer leur capacité à long terme. L’expérience de la Colombie-Britannique a démontré l’importance de cette approche.

Le Fonds de protection des locataires de la Colombie-Britannique a été notre preuve de concept : un fonds géré par le secteur, soutenu par des investissements gouvernementaux, pouvait être souple, responsable et adapté aux réalités des transactions du marché.

De la proposition à l’engagement fédéral

Petit à petit, nous avons gagné du terrain auprès des décideurs fédéraux.

En décembre 2023, nous avions atteint le moment où il fallait « passer à l’action ». En janvier 2024, le Fonds d’acquisition de logements canadiens (FALC) a été constitué en société.

Le FALC a été créé en tant que nouvelle organisation nationale dirigée par le secteur afin de mettre sur pied, d’administrer et de gérer un fonds national d’acquisition. Ses membres fondateurs étaient l’ACHRU, la FHCC, le Logement Coopératif National Autochtone Inc. (NICHI) et la Housing Acquisition Fund Society, mieux connue sous le nom de BC Rental Protection Fund (BC RPF).

Nous avons élaboré une proposition complète et obtenu l’appui de l’ensemble du secteur du logement communautaire, du marché du logement privé et de fondations philanthropiques.

Notre objectif était d’obtenir un engagement dans le budget fédéral du printemps 2024. Nous avons demandé 3 milliards de dollars. Nous avons mobilisé le secteur et nos sympathisants.

Le 4 avril 2024, le premier ministre et le ministre des Finances ont annoncé un engagement envers un Fonds canadien de protection des loyers (FCPL) de 1,5 milliard de dollars, comprenant 1 milliard de dollars en prêts à faible taux d’intérêt et près de 500 millions de dollars en subventions. Je me suis rendu à Toronto pour assister à l’annonce du ministre des Finances.

La semaine suivante, lors du congrès 2024 de l’ACHRU à Fredericton, nous avons présenté le Fonds canadien d’acquisition de logements devant une salle comble. Ce projet suscitait un intérêt considérable.

L’engagement relatif au FCPL a été inclus dans le budget fédéral du 16 avril 2024, mais de nombreuses questions importantes restaient sans réponse :

Comment les prêts seraient-ils administrés ? Le milliard de dollars en prêts serait-il géré directement par la SCHL ? Nous craignions que cela n’entraîne des retards, rendant difficile pour les organismes sans but lucratif de respecter les échéances de clôture des transactions immobilières.

Quelle garantie le gouvernement exigerait-il ? La composante de prêt nécessiterait-elle une garantie gouvernementale enregistrée sur chaque propriété, immeuble par immeuble, ou pourrions-nous mettre au point une approche plus simple ?

Comment le fonds national fonctionnerait-il avec les programmes provinciaux et locaux existants ? Ceux-ci comprenaient désormais des initiatives telles que le Fonds de capital pour le logement communautaire de la Nouvelle-Écosse, administré par le CTLC. Nous voulions éviter d’imposer un fardeau administratif supplémentaire aux demandeurs qui, autrement, auraient pu devoir composer avec plusieurs fonds de capital.

Comment l’investissement fédéral pourrait-il attirer des investissements privés à impact social ? En Colombie-Britannique, nous avions vu des fondations privées fournir du financement relais. Des organisations qui avaient contribué à des opérations financées par le MURA en fournissant des garanties de prêt avaient également aidé à ces acquisitions. À quoi cela ressemblerait-il à l’échelle nationale ? L’investissement serait-il organisé transaction par transaction, ou par l’entremise d’un fonds d’investissement d’impact mis en commun ? Dans ce dernier cas, comment pourrions-nous tenir compte des fondations locales et régionales ?

Quel modèle de gouvernance et de fonctionnement serait le plus efficace ? Comment pourrions-nous tirer parti de l’expérience des fonds dirigés par le secteur en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse tout en créant une structure véritablement nationale, capable de reconnaître les différentes possibilités de financement et les capacités du secteur partout au Canada ?

Nos principaux partenaires de travail, l’ACHRU, la FHCC, le NICHI, le Fonds canadien de protection des loyers de la Colombie-Britannique et le CTLC, ont organisé une retraite de deux jours à Ottawa en octobre 2024. Nous avons examiné ces questions et esquissé un modèle opérationnel qui combinerait les forces et l’expérience du CTLC et du Fonds canadien de protection des loyers de la Colombie-Britannique.

Nous étions prêts.

Et puis, nous avons dû attendre.

Un paysage politique en pleine mutation

Les mois de décembre 2024 et janvier 2025 ont été tumultueux à Ottawa. Sean Fraser a annoncé son départ du poste de ministre du Logement, et Chrystia Freeland a démissionné du ministère des Finances le 16 décembre. Le successeur de M. Fraser, Nate Erskine-Smith, a été nommé le 20 décembre. Justin Trudeau a annoncé au début du mois de janvier qu’il quitterait la direction du Parti libéral.

Nous avons commencé à nous demander sérieusement si le Fonds canadien de protection des loyers verrait le jour.

Le 7 mars 2025, le gouvernement fédéral a lancé un appel de candidatures afin de sélectionner un gestionnaire tiers pour le Fonds canadien de protection des loyers, les propositions devant être soumises à la fin du mois de mai.

Nous avons finalisé notre proposition, en nous appuyant largement sur l’analyse et l’expérience pratique de l’équipe du Fonds de protection des locataires de la Colombie-Britannique. Cependant, un événement majeur s’est produit entre le lancement de l’appel d’offres, le 7 mars, et la date limite, le 29 mai : une élection fédérale.

Au début de 2025, il semblait probable que Pierre Poilievre devienne le prochain premier ministre. Nous ne savions pas exactement ce que cela pourrait signifier pour le FCPL. L’ACHRU avait noué des relations constructives avec le personnel du Parti conservateur et certains élus, mais les commentaires publics du chef du parti sur le logement ne faisaient guère mention du logement communautaire hors marché.

C’est plutôt Mark Carney qui est devenu premier ministre après son élection à la tête du Parti libéral, et les libéraux ont formé un gouvernement minoritaire en avril. Pendant la campagne électorale, Carney avait proposé la création d’une nouvelle agence fédérale axée sur le logement hors marché : Maisons Canada.

Qu’est-ce que cela signifierait pour le FCPL ?

Ainsi, après avoir soumis notre proposition à la fin du mois de mai, nous avons attendu. Encore une fois.

En septembre 2025, le gouvernement a annoncé que le FCPL serait mis sur pied sous l’égide de Maisons Canada. Nous y avons vu une évolution positive. Les pouvoirs de prêt de la SCHL et sa capacité à assumer des risques sont plus limités que ceux envisagés pour Maisons Canada, et la nouvelle agence semblait offrir une meilleure possibilité de mettre sur pied un fonds véritablement dirigé par le secteur.

Mais nous n’avions toujours pas de nouvelles concernant notre proposition.

Grâce à notre travail sur les acquisitions, nous avions établi des liens avec plusieurs autres groupes qui avaient également soumis des propositions au FCPL au printemps. Nous avons pris de leurs nouvelles. Eux aussi attendaient des nouvelles.

L’appel que nous attendions

Le 3 décembre 2025, un peu plus de six mois après avoir soumis notre proposition et le lendemain de la Journée de l’habitation sur la Colline organisée par l’ACHRU, je faisais une course à vélo au centre-ville d’Ottawa lorsque j’ai reçu un appel d’Ana Bailão, la nouvelle chef de direction de Maisons Canada.

Je me suis garé et j’ai trouvé un coin tranquille dans le hall d’une banque. Ana a félicité le FCAL d’avoir présenté la proposition la plus convaincante pour la gestion du FCPL et m’a annoncé que les négociations en vue d’une entente commenceraient immédiatement.

Au cours des six mois qui ont suivi, j’ai énormément apprécié l’expertise des analystes du Fonds canadien de protection des loyers de la Colombie-Britannique ainsi que le leadership de notre équipe de négociation. J’ai également été très reconnaissant de l’approche ouverte et visionnaire de l’équipe gouvernementale composée de Logement, Infrastructure et Collectivités Canada (LIC), de Maisons Canada et de la SCHL.

Ensemble, nous mettions sur pied un projet qui sortait des sentiers battus de l’administration publique.

Selon le modèle que nous avons négocié, le FALC recevrait les 481 millions de dollars de subventions. Pour la composante de prêt, le FALC disposerait de ce qui équivaut essentiellement à une marge de crédit auprès du gouvernement, lui permettant de prélever des fonds au besoin pour accorder des prêts à des organismes sans but lucratif achetant des propriétés.

Le gouvernement n’aurait aucune relation directe avec chaque emprunteur sans but lucratif ni avec les propriétés acquises. Cette structure permettrait au FALC de s’adapter aux transactions concrètes tout en assurant une reddition de comptes appropriée concernant les fonds publics.

Nous nous sommes réunis deux fois par semaine pendant près de six mois, y compris une séance de négociation intensive de deux jours en personne. Notre relation de travail était solide, mais il y a eu des moments où je n’étais pas certain que nous parviendrions à un accord.

Il m’est arrivé à maintes reprises au cours de ma carrière de regarder autour de moi dans une salle et de réaliser que j’étais peut-être la personne la moins intelligente présente. Au cours de ces six mois de négociations, j’ai éprouvé ce sentiment deux fois par semaine.

L’entente relative au FCPLL a été signée le 26 juin 2026, un an et un mois après que nous eûmes soumis notre proposition.

Mais nous étions toujours liés par une entente de non-divulgation qui nous empêchait de raconter cette histoire, d’expliquer le rôle du FALC dans la gestion du FCPLL, de décrire la structure de l’entente ou de fournir un échéancier de mise en œuvre.

En tant que directeur général de l’ACHRU, je continuais de recevoir des appels d’organismes sans but lucratif ayant des possibilités d’acquisition prêtes à être concrétisées. Je prenais soin de ne partager que les renseignements qui étaient déjà publics.

Nous avons commencé à mettre en place nos activités au cours de l’été 2026. Nous avons recruté les principaux dirigeants du FALC, développé les ententes d’exploitation initiales avec le Fonds de protection des locataires de la Colombie-Britannique et le CTLC, et commencé à recruter discrètement les membres d’un conseil d’administration et d’un comité d’investissement élargis. Il n’a pas été facile de mener à bien ce travail tout en étant lié par un accord de non-divulgation.

Enfin, un point de départ

Le 22 septembre 2026, deux jours avant la « Journée de l’habitation sur le Colline » organisé par l’ACHRU, j’ai eu le grand plaisir de me joindre à Gregor Robertson, au député d’Ottawa-Centre Yasir Naqvi et à Ana Bailão pour l’annonce publique du rôle du FCPLL et du FALC en tant que gestionnaires de fonds.

J’ai particulièrement apprécié la participation de Mike Bulthuis, directeur général de l’Ottawa Community Land Trust, à cette annonce. Mon travail au sein de la CCOC et de l’OCLT m’avait aidé à forger ma conviction que l’acquisition et la préservation de logements abordables existants étaient tout aussi importantes que la construction de nouveaux logements. Et nous étions là, en train de donner vie à cette initiative nationale sur la pelouse d’une propriété de la CCOC que j’avais acquise en 2012. Pour moi, c’était l’endroit idéal pour marquer cette étape importante, étant donné que ma compréhension des acquisitions et de leur potentiel découle en grande partie de mes années passées à la CCOC et du travail mené pour mettre sur pied l’Ottawa Community Land Trust.

Comme nous l’avons répété à maintes reprises lors des réunions du conseil d’administration et de l’équipe de direction du FALC, le chemin a été long et semé d’embûches. Nous avons enfin atteint la ligne de départ.

Le vrai travail commence maintenant : aider les fournisseurs de logement communautaire à acquérir des propriétés locatives existantes, protéger les locataires contre la perte de leur logement et préserver l’accessibilité financière à long terme. Le succès du fonds ne se mesurera pas, en fin de compte, à son annonce ou à la signature d’une entente, mais plutôt aux logements abordables que les fournisseurs de logement sans but lucratif seront en mesure d’acquérir et de préserver, ainsi qu’aux collectivités qu’ils continueront de renforcer. Le rôle du FALC est de contribuer à rendre ce travail possible ; ce sont les organismes sans but lucratif sur le terrain qui transformeront cette possibilité en résultats durables.

[Pour plus d’information sur le Fonds canadien de protection des loyers et le Fonds d’acquisition de logements canadiens, visitez www.acquisitionfund.ca/fr.]